Immobili

In linea di principio esistono due modi per investire in immobili:

• Possesso diretto (proprietà propria): L’investitore acquista la proprietà fisica (p.es. un immobile da reddito). Questa forma d’investimento permette di impiegare un’elevata somma di capitale e offre il pieno controllo, ma richiede competenze approfondite e comporta responsabilità per quanto concerne la manutenzione, la distribuzione, i requisiti normativi e i crescenti requisiti di sostenibilità. 
  
  
• Investimento immobiliare indiretto (investimento collettivo): Il capitale di più investitrici e investitori viene raggruppato (equity pooling) e investito in portafogli immobiliari gestiti professionalmente.  Già a partire da piccoli importi è possibile effettuare un investimento ampiamente diversificato. I vantaggi sono in particolare l’effetto di diversificazione (per regione, tipi di utilizzazione) nonché l’esternalizzazione delle spese operative a esperti immobiliari specializzati.  

Swiss Life Asset Managers intende creare attivamente valore lungo l’intero ciclo di vita di un immobile. Le nostre competenze principali comprendono i seguenti ambiti.

• Portfolio e asset management: orientamento strategico e ottimizzazione continua dei portafogli. 
• Transazioni: accesso professionale al mercato per acquisti e vendite. 
• Sviluppo ed edilizia: sviluppo di progetti di nuova costruzione e rivitalizzazioni atte ad incrementare il valore. 
• Sostenibilità (ESG): gestione attiva del percorso di decarbonizzazione per garantire il mantenimento del valore a lungo termine. 

Come viene realizzato il rendimento degli investimenti immobiliari? 

Il rendimento totale è costituito da due componenti centrali: 

• Reddito corrente (cash flow): redditi locativi stabili quali fonte di reddito continua.  
  
  
• Evoluzione del valore: crescita del capitale mediante sviluppi del mercato o misure mirate per incrementare il valore (p.es. risanamenti). Il rendimento dipende dall’evoluzione dei tassi d’interesse, dalla quota di locazione, dallo stato di sostenibilità degli immobili e dall’evoluzione del Net Asset Value (NAV). 

Cos’è un fondo immobiliare non quotato (non-listed)?  

I fondi immobiliari non quotati investono direttamente in immobili e le loro quote non vengono negoziate in borsa. La sottoscrizione e il riscatto avvengono in date definite direttamente tramite la società del fondo d’investimento. Questa struttura è particolarmente indicata per gli investitori istituzionali orientati al lungo termine che cercano distribuzioni stabili e oscillazioni dei prezzi ridotte. 

Cos’è un fondo immobiliare quotato (listed)?

I fondi immobiliari quotati sono negoziabili alla Borsa svizzera (SIX Swiss Exchange). Il prezzo della quota viene definito giornalmente e può differire dal NAV. Offrono un’elevata liquidità e sono accessibili anche a un più ampio pubblico di investitori. 

Cos’è l’aggio?  

L’aggio indica la maggiorazione percentuale con la quale un fondo immobiliare quotato viene negoziato in borsa sopra al suo NAV (valore intrinseco). Ad esempio, un aggio del 20% significa che gli investitori sono disposti a pagare 120 franchi per una quota il cui valore intrinseco è di 100 franchi. L’aggio riflette l’elevata domanda e la fiducia degli investitori nella qualità del portafoglio.

Cos’è una fondazione d’investimento? 

La fondazione d’investimento è una struttura giuridica svizzera riservata esclusivamente a istituti di previdenza svizzeri esenti da imposte (soprattutto casse pensioni). Offre l’accesso a investimenti immobiliari collettivi con interessante struttura fiscale. La fondazione d’investimento è soggetta al controllo della Commissione di alta vigilanza della previdenza professionale (CAV PP). 

Cos’è un gruppo d’investimento? 

Un gruppo d’investimento è un comparto di una fondazione d’investimento con una specifica strategia d’investimento (p.es. residenziale Svizzera, commerciale Svizzera). Gli investitori sottoscrivono quote di singoli gruppi d’investimento e possono così investire in modo mirato in determinati segmenti immobiliari. 

La nostra offerta è commisurata alle esigenze di diversi profili d’investimento: 

• Fondi immobiliari quotati: massima trasparenza e liquidità mediante negoziazione giornaliera in borsa per tutte le classi di investitori.  
• Fondi non quotati: focalizzazione su investitori qualificati con l’obiettivo di contenere le oscillazioni dei prezzi. 
• Gruppi d’investimento della fondazione d’investimento: accesso a investimenti immobiliari collettivi con struttura fiscale interessante per istituti di previdenza svizzeri esenti da imposte (soprattutto casse pensioni)