Immobilier

Il existe en principe deux façons d’investir dans un placement immobilier:  

• La détention directe (propriété propre): l’investisseur acquiert un bien physique (p. ex. un immeuble de rendement). Cette forme de placement exige beaucoup de capitaux et offre un contrôle total, mais nécessite un vaste savoir-faire ainsi que la prise de responsabilités en vue de satisfaire à l’entretien, à la distribution, aux exigences réglementaires mais aussi aux exigences de durabilité, de plus en plus nombreuses. 
• Le placement immobilier indirect (placement collectif): les capitaux de plusieurs investisseurs et investisseuses sont regroupés (equity pooling) et investis dans des portefeuilles immobiliers gérés par des professionnels.  Même avec de faibles montants, il est possible d’effectuer des placements largement diversifiés. Les avantages résident en particulier dans l’effet de diversification (par région, type d’usage) ainsi que dans le transfert des charges d’exploitation à des experts en immobilier spécialisés.  

Swiss Life Asset Managers se veut créatrice active de valeur tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. Nos compétences clés sont les suivantes: 

• Portfolio- & Asset Management: orientation stratégique et optimisation continue des portefeuilles. 
• Transactions: accès professionnel au marché pour les achats et les ventes. 
• Development & Construction: développement de projets de nouvelle construction et rénovations augmentant la valeur des biens. 
• Sustainability (ESG): pilotage actif de la trajectoire de décarbonation pour garantir la durabilité de la valeur à long terme. 

Comment les placements immobiliers génèrent-ils des rendements? 

Le rendement total se compose de deux éléments centraux: 

• Les revenus courants (cash-flow): revenus locatifs stables représentant une source de revenus continue.  
• L’évolution de la valeur: croissance du capital induite par l’évolution du marché ou des mesures ciblées visant à augmenter la valeur du bien (p. ex. des assainissements). Le rendement dépend de l’évolution des taux d’intérêt, du taux d’occupation, de l’état de durabilité des biens et de l’évolution de la valeur nette d’inventaire (VNI). 

Qu’est-ce qu’un fonds immobilier non coté? 

Les fonds immobiliers non cotés investissent directement dans des biens immobiliers dont les parts ne sont pas négociées en bourse. Les souscriptions et les rachats ont lieu à des dates définies et sont réalisés directement via la société de fonds. Cette structure est particulièrement adaptée aux investisseurs institutionnels axés sur le long terme qui recherchent des distributions stables et de faibles fluctuations des prix. 

Qu’est-ce qu’un fonds immobilier coté?  

Les fonds immobiliers cotés sont négociables à la bourse suisse (SIX Swiss Exchange). Le prix des parts est déterminé quotidiennement et peut s’écarter de la VNI. Ces fonds offrent une liquidité élevée et sont également accessibles à un plus large public d’investisseurs. 

Qu’est-ce qu’un agio?  

L’agio désigne le supplément en pourcentage auquel un fonds immobilier coté est négocié en bourse par rapport à sa VNI (valeur intrinsèque). Par exemple, un agio de 20% signifie que les investisseurs sont prêts à payer 120 francs pour une part dont la valeur intrinsèque est de 100 francs. Cet agio reflète la forte demande et la confiance des investisseurs dans la qualité du portefeuille. 

Qu’est-ce qu’une fondation de placement?

Une fondation de placement est une structure juridique suisse réservée exclusivement aux institutions de prévoyance suisses exonérées d’impôts (caisses de pensions en particulier). Elle permet d’accéder à des placements immobiliers collectifs à la structure fiscale intéressante. La fondation de placement est contrôlée par la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP). 

Qu’est-ce qu’un groupe de placement?

Un groupe de placement est une partie d’une fondation de placement ayant une stratégie de placement spécifique (p. ex. Logement Suisse, Commerce Suisse). Les investisseurs souscrivent des parts de différents groupes de placement et peuvent ainsi investir de manière ciblée dans des segments immobiliers spécifiques. 

Notre offre est adaptée aux besoins de différents profils d’investisseurs: 

• Fonds immobiliers cotés: transparence et liquidité maximales grâce à un négoce boursier quotidien pour toutes les catégories d’investisseurs.  
• Fonds non cotés: focalisation sur les investisseurs qualifiés afin de réduire la fluctuation des prix. 
• Groupes de placement de la Fondation de placement: accès à des placements immobiliers collectifs avec structure fiscale intéressante pour les institutions de prévoyance suisses exonérées d’impôts (caisses de pensions en particulier)