Immobilien

Grundsätzlich bestehen zwei Wege in eine Immobilienanlage zu investieren:  

• Direktbesitz (Eigenbesitz): Der Anleger erwirbt physisches Eigentum (z. B. eine Renditeliegenschaft). Diese Form ist kapitalintensiv und bietet volle Kontrolle, erfordert jedoch umfassende Expertise sowie die Verantwortung für Unterhalt, Vertrieb, regulatorische Anforderungen und zunehmende Nachhaltigkeitsauflagen. 
  
  
• Indirekte Immobilienanlage (Kollektivanlage): Das Kapital mehrerer Anlegerinnen und Anleger wird gebündelt (Equity Pooling) und in professionell verwaltete Immobilienportfolios investiert.  Bereits mit geringeren Beträgen ist eine breit diversifizierte Anlage möglich. Vorteile sind insbesondere der Diversifikationseffekt (nach Region, Nutzungsarten) sowie die Auslagerung des operativen Aufwands an spezialisierte Immobilienexperten.  

Swiss Life Asset Managers versteht sich als aktiver Wertschöpfer entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Unsere Kernkompetenzen umfassen: 

• Portfolio- & Asset Management: Strategische Ausrichtung und laufende Optimierung der Bestände. 
• Transactions: Professioneller Marktzugang für An- und Verkäufe. 
• Development & Construction: Entwicklung von Neubauprojekten sowie wertsteigernde  Revitalisierungen. 
• Sustainability (ESG): Aktive Steuerung des Dekarbonisierungspfads zur langfristigen Sicherung der Werthaltigkeit. 

Wie wird die Rendite von Immobilienanlagen erzielt? 

Die Gesamtrendite setzt sich aus zwei zentralen Komponenten zusammen: 

• Laufender Ertrag (Cashflow): Stabile Mieterträge als kontinuierliche Einkommensquelle. 
  
  
• Wertentwicklung: Kapitalwachstum durch Marktentwicklungen oder gezielte wertsteigernde Massnahmen (z. B. Sanierungen). Die Rendite ist dabei abhängig von der Zinsentwicklung, der Vermietungsquote, dem nachhaltigen Zustand der Liegenschaften und der Entwicklung des Net Asset Value (NAV). 

Was ist ein nicht-kotierter Immobilienfonds (Non-listed)? 

Nicht-kotierte Immobilienfonds investieren direkt in Immobilien, deren Anteile nicht börsengehandelt werden. Zeichnung und Rückgabe erfolgen zu definierten Terminen direkt über die Fondsgesellschaft. Diese Struktur eignet sich insbesondere für langfristig orientierte institutionelle Anleger, die stabile Ausschüttungen und geringe Preisschwankungen suchen. 

Was ist ein kotierter Immobilienfonds (Listed)? 

Kotierte Immobilienfonds sind an der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) handelbar. Der Anteilspreis wird täglich gebildet und kann vom NAV abweichen. Sie bieten eine hohe Liquidität und sind auch für ein breiteres Anlegerpublikum zugänglich.

Was ist ein Agio?  

Das Agio bezeichnet den prozentualen Aufschlag, mit dem ein kotierter Immobilienfonds über seinem NAV (inneren Wert) an der Börse gehandelt wird. Ein Agio von z.B. 20% bedeutet, dass Anleger bereit sind, 120 CHF für einen Anteil zu zahlen, dessen Substanzwert 100 CHF beträgt. Das Agio spiegelt die hohe Nachfrage und das Vertrauen der Anleger in die Qualität des Portfolios wider. 

Was ist eine Anlagestiftung?  

Eine Anlagestiftung ist eine Schweizer Rechtsstruktur, die ausschliesslich für steuerbefreite inländische Vorsorgeeinrichtungen (v.a. Pensionskassen) zugänglich ist. Sie bietet Zugang zu kollektiven Immobilienanlagen mit attraktiver Steuerstruktur. Die Anlagestiftung wird durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV) beaufsichtigt. 

Was ist eine Anlagegruppe?  

Eine Anlagegruppe ist ein Teilbereich einer Anlagestiftung mit spezifischer Anlagestrategie (z.B. Wohnen Schweiz, Gewerbe Schweiz). Anleger zeichnen Anteile an einzelnen Anlagegruppen und können so gezielt in bestimmte Immobiliensegmente investieren. 

Unser Angebot ist auf die Bedürfnisse unterschiedlicher Anlegerprofile zugeschnitten: 

• Kotierte Immobilienfonds: Maximale Transparenz und Liquidität durch tägliche für alle Anlegerklassen via Börsenhandel.  
• Nicht-kotierte Fonds: Fokus auf qualifizierte Investoren mit dem Ziel geringerer Preisschwankungen. 
• Anlagegruppen der Anlagestiftung: Zugang zu kollektiven Immobilienanlagen mit attraktiver Steuerstruktur für steuerbefreite inländische Vorsorgeeinrichtungen (v.a. Pensionskassen)