En Suisse, la croissance économique constante et le faible taux de chômage alimentent la demande de logements. Une demande encore renforcée par la forte immigration et l’évolution des comportements en matière de logement. Face à cette demande élevée, on ne trouve toutefois qu’une offre en lente progression, notamment dans les villes suisses.
Certains obstacles d’ordre structurel liés à la construction de logements ne devraient ainsi pas disparaître du jour au lendemain. Les procédures d’autorisation de construire sont de plus en plus complexes, et il y a de plus en plus d’oppositions et de recours. Le nombre de nouveaux logements dont la construction a été autorisée a atteint un niveau plancher, que l’on n’avait plus connu depuis le début de l’année 2004. Des solutions susceptibles d’être mises en œuvre assez rapidement sont donc recherchées. Pour Swiss Life Asset Managers, deux approches s’imposent: réaffecter ou surélever les bâtiments.
La dernière édition d’Exposé se concentre donc sur des projets du portefeuille immobilier de Swiss Life Asset Managers qui illustrent comment d’anciens bureaux sont transformés en logements attrayants et comment, grâce à une surélévation judicieuse d’immeubles résidentiels, il est possible de créer de nouveaux espaces de vie idéalement situés en ville.
Selon l’Office fédéral de l’environnement, le secteur du bâtiment est responsable d’un bon quart des gaz à effet de serre émis en Suisse. Il est donc important de réduire les émissions de CO2 dans ce secteur. La pompe à chaleur figure en tête des solutions possibles à cette fin. Cette technologie réduit en effet considérablement les émissions de CO2 et, associée à une isolation moderne des bâtiments, diminue sensiblement les charges pour les locataires.
L’innovation pour une chaleur bienfaisante: utilisation des pompes à chaleur
L’édition actuelle d’Exposé fait donc la part belle aux pompes à chaleur. Nous nous penchons sur l’histoire de cette technologie, qui remonte aux projets phares du pionnier de l’industrie, Escher Wyss à Zurich. Ainsi, dès 1938, la première pompe à chaleur européenne installée dans la mairie de Zurich assurait un climat ambiant agréable.
A travers un tour de nos biens immobiliers en Suisse et à l’étranger, vous découvrirez différents types de pompes à chaleur: ainsi, dans le quartier zurichois de Seefeld, on recourt à l’eau du lac, tandis qu’ailleurs, on utilise des systèmes air-eau ou encore à sondes géothermiques.
C’est pourquoi Swiss Life Asset Managers mise proactivement sur le repositionnement, les assainissements et les réaffectations habiles de ses surfaces commerciales.
D’une part, les investissements dans les nouvelles constructions diminuent en raison de la hausse des taux d’intérêt, mais d’autre part, les portefeuilles existants bien positionnés, dont ceux de Swiss Life Asset Managers, profitent de loyers affichés plus élevés.
La présente édition d’Exposé s’intéresse à l’évolution des surfaces commerciales. Les constructions de nouvelles surfaces de bureaux et de vente se sont effondrées en 2022, alors que le marché du travail est en pleine effervescence et que le potentiel de croissance de l’emploi reste important. Il est d’autant plus important d’exploiter l’offre de surfaces commerciales disponibles, de l’adapter de manière flexible et de bien se positionner sur le marché.
Un petit détour par notre offre de surfaces commerciales permet par ailleurs de découvrir comment un immeuble commercial du centre-ville de Saint-Gall a été rénové, un immeuble résidentiel et commercial du quartier zurichois de Seefeld, mieux positionné grâce à des aménagements intérieurs sur mesure, et un immeuble de bureaux au cœur de la ville anglaise de Manchester, transformé pour être loué avec succès.
Même dans le contexte actuel difficile marqué par une hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, les rendements potentiels des placements immobiliers s’avèrent étonnamment robustes. L’immobilier reste donc un secteur fiable.
Le présent numéro d’Exposé se penche notamment sur la croissance des villes. Bien que beaucoup de gens aient quitté les centres urbains pendant et après la pandémie, les villes suisses conservent leur pouvoir d’attraction. Grâce à des espaces publics attrayants et à un potentiel de densification considérable, elles continuent d’offrir d’excellentes opportunités de croissance.
Comme toujours, nous vous présentons une sélection de biens immobiliers commerciaux et résidentiels. De la construction nouvelle de remplacement au format immeuble au pied de la montagne zurichoise, en passant par un projet intergénérationnel en Argovie, jusqu’à Oldenburg, en Allemagne, avec un projet de construction de logements qui séduit à la fois par son efficience énergétique et sa proximité avec la nature.
Le marché des bureaux s’adapte aux exigences des nouveaux modes de travail et d’occupation hybrides et mobiles, et reste attrayant. La reprise sur le marché du travail suisse est elle aussi bénéfique pour le marché de l’immobilier commercial. En outre, les scénarios économiques de la Confédération prévoient à moyen terme une nette croissance dans les secteurs consommateurs de surfaces de bureaux.
Les perspectives pour le marché de l’immobilier de bureaux sont donc bonnes. Les statistiques montrent que les loyers de bureaux ont même en moyenne fortement augmenté depuis fin 2019. Nous nous penchons sur ces tendances dans la dernière édition d’Exposé.
Nous prenons également de la hauteur dans le cadre d’une visite de quelques-uns de nos actifs résidentiels et commerciaux, puisque nous intégrons désormais des vidéos tournées avec des drones à Exposé, pour vous offrir de nouvelles perspectives.
Même durant les périodes difficiles, beaucoup de gens souhaitent consommer. Ils apprécient de se rendre en magasin après avoir été forcés d’effectuer leurs achats en ligne pendant le confinement. Les biens de commerce de détail situés à des emplacement attractifs sont donc une valeur sûre pour les investisseurs. Dans cette édition, « Exposé » vous emmène dans les rues commerçantes les plus prisées de Suisse et vous présente des objets haut de gamme situés à des emplacements centraux.
Une comparaison entre les marchés immobiliers chinois et suisses permet de constater que le marché locatif suisse a un effet stabilisateur sur l’ensemble de l’économie. Alors qu’en Chine, le taux de propriété est d’environ 90%, seuls 36% des Suisses sont propriétaires.
Sur le marché locatif suisse, les investisseurs bénéficient de la grande qualité des portefeuilles de Swiss Life Asset Managers, qui, grâce à une bonne mixité, à l’importance donnée aux emplacements centraux et à la grande qualité des biens, se révèlent résistants aux crises.
L’immobilier fait partie des actifs les plus précieux et constitue un placement solide, même en période d’incertitude. Un exemple particulièrement innovant dans le secteur du commerce de détail est le centre commercial «Glatt», auquel Swiss Life Asset Managers consacre un portrait dans cette édition d’«Exposé».
Malgré la crise, Swiss Life Asset Managers tire un bilan positif du dernier trimestre 2020 : le fonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties a procédé à la plus importante augmentation de capital d’un fonds immobilier coté jamais réalisée en Suisse, d’un montant de 500 millions de francs.
En tant que nouvelle Head Real Estate Portfolio Management, Third-Party Asset Management, Marie Seiler gérera, avec son équipe, les affaires pour le compte de tiers en Suisse. Dans ce contexte, la prise en compte des critères ESG ainsi que la croissance des biens de haute qualité jouent un rôle important. Swiss Life Asset Management a pour objectif de renforcer encore l’attractivité de cette classe d’actifs immobiliers à l’échelle nationale comme internationale.
« L’homme peut parfois construire de grandes choses avec les pierres qui entravent sa route. » Cette citation de Goethe n’a jamais semblé aussi vraie que pendant le Covid-19. Certes, les conséquences à long terme du confinement sur la société et l’économie sont encore incertaines. Toutefois, des changements de comportement pourraient modifier la demande de biens immobiliers commerciaux et résidentiels. Les mutations structurelles en cours devraient s’accélérer considérablement et stimuler l’innovation.
Swiss Life Asset Managers doit plus que jamais faire preuve d’innovation et de gestion durable. Citons là à titre d’exemple l’original projet « d’hôtel capsule » à Zurich ou l’installation photovoltaïque pour l’auto-alimentation d’un immeuble commercial à Dietlikon. D’autres projets attrayants sont présentés dans cette édition d’Exposé : les complexes « Rhyvage » et « Sunnepark » et leurs très convoités appartements multigénérationnels. Grâce aux concepts de protection en place, tous deux ont pu être achevés sans interruption.
L’homme est un être social, et le respect des règles de distanciation est difficile pour beaucoup. Il en va exactement de même pour les collaborateurs de Swiss Life Asset Managers. Eux aussi travaillent systématiquement depuis chez eux. Car même si tout fonctionne parfaitement sur le plan technique, les échanges et contacts humains font défaut.
Dans les restaurants et les magasins, restrictions et règles strictes sont actuellement indispensables. En collaboration avec les locataires, Swiss Life Asset Managers recherche des solutions au cas par cas afin de poursuivre une location durable. Les biens immobiliers à des emplacements fréquentés restent prisés, même en temps de crise. A titre d’exemple, citons l’immeuble commercial et résidentiel de la prestigieuse Via Nassa à Lugano, que Swiss Life Asset Managers présente dans cette édition d’« Exposé ».
Durant ses plus de 160 ans d’existence, Swiss Life Asset Managers a su surmonter de nombreux défis. Elle saura également surmonter la crise du coronavirus, en faisant preuve de l’humilité et de la confiance nécessaires.