La nouvelle publication de recherche ESG de Swiss Life Asset Managers montre l’influence des risques naturels sur les loyers

Dans le cadre de sa nouvelle publication de recherche «Thematic ESG Research», Swiss Life Asset Managers a analysé, en collaboration avec l’Université de Cambridge et Wüest Partner AG, près de 18 000 points de données anonymisés sur les loyers nets résidentiels en Suisse.

L’étude portait en premier lieu sur l’influence sur les loyers de dix risques naturels tels que inondations, coulées de boue, glissements de terrain, chutes de pierres, avalanches, grêle, tempêtes et chaleur. Parallèlement, l’influence des notations Minergie© sur les loyers a également été examinée. Il s’agit de l’une des études les plus exhaustives menées sur le thème de l’impact des risques naturels sur les loyers, qui intègre également des normes et des labels de construction durable.

Constat: les risques accrus liés aux dangers naturels tout comme la certification des bâtiments en matière d’efficacité énergétique se répercutent sur les prix des loyers résidentiels. L’étude montre qu’en Suisse, les logements exposés aux coulées de boue ou aux tempêtes fréquentes affichent des loyers nettement plus bas. Les risques d’inondations et de ruissellement de surface donnent lieu en Suisse à des loyers inférieurs de 1,4% et 3,5% respectivement, mais ce uniquement en dehors des zones urbaines. Aucun schéma clair n’a été identifié à l’intérieur des zones urbaines. En Suisse, le nombre de jours de canicule moyen dans un environnement donné est toutefois associé à des loyers élevés, ce qui pourrait s’expliquer en partie par les effets d’«îlot de chaleur»¹ et d’autres effets de localisation liés à la situation géographique urbaine. Les recherchent concernant les conséquences sur les loyers des risques d’avalanches, de coulées de boue, de glissements de terrain, de grêle et de chutes de pierres n’ont pas permis de dégager des résultats clairs.

Les bâtiments certifiés Minergie de norme moyenne sont associés à des loyers nettement plus élevés (de 4,1% en moyenne).

«Pour les investisseurs immobiliers, les dangers naturels peuvent non seulement entraîner des pertes de valeur en raison de dommages physiques, mais aussi une baisse des revenus locatifs. La certification de bâtiments respectant des normes environnementales peut aider à amortir d’éventuelles pertes de loyer», déclare Ante Busic, ESG Research Studies & Innovation Manager chez Swiss Life Asset Managers.

«Les biens immobiliers en détention directe sont des actifs physiques et matériels. Les risques naturels peuvent affecter les flux de trésorerie et la valeur de tels placements. Si des études internationales montrent comment ces risques sont évalués, elles présentent encore des lacunes. Notre étude s’efforce de brosser un tableau complet de l’évaluation des risques naturels et de la réduction des risques par le biais de la certification en matière d’efficacité énergétique. Les résultats soulignent la valeur stratégique de ces réflexions pour les décisions de placement dans le domaine de l’immobilier», explique Franz Fuerst, Real Estate & Urban Economics à l’Université de Cambridge.

_{¹Un îlot de chaleur urbain (ICU) se forme dans une zone urbaine où les températures sont plus élevées que dans les zones rurales environnantes.}