La démographie va transformer l’immobilier d’entreprise

Dans une étude récente, le conseiller en immobilier Cushman & Wakefield souligne les conséquences du vieillissement de la population et de l’afflux vers les centres urbains sur les marchés immobiliers, notamment de bureaux.

Les évolutions démographiques en cours vont impacter l’immobilier, dont le marché tertiaire. C’est du moins ce que prophétise la société de conseil et de services en immobilier Cushman & Wakefield dans une étude diffusée le 11 décembre 2019 et qui compile une multitude de données. Le spécialiste commence par rappeler que, grâce au progrès de la médecine, à l’absence de guerre et à l’amélioration des conditions de travail, l’espérance de vie ne cesse de s’allonger en Europe.

Du coup, les plus de 65 ans devraient représenter 30% de la population européenne en 2100, contre 19% aujourd’hui (12% en 1980). Par ailleurs, si 75% des Européens vivent de nos jours dans une ville, ce phénomène devrait se renforcer. Sous l’effet là aussi du vieillissement de la population, les individus vont se rapprocher de plus en plus des centres urbains pour profiter des infrastructures (transports publics, commerces de proximité, médecins, établissements de santé…).

12 villes européennes de plus de 3 millions d’habitants en 2030

Résultat : les mégapoles européennes vont continuer de grossir. Moscou, Paris et Londres devraient compter respectivement 12,8 millions, 11,7 millions et 10,2 millions d’habitants en 2030, selon les projections de la Direction des affaires économiques et sociales des Nations-Unis. A cette échéance, pas moins de 12 villes vont franchir la barre des 3 millions d’habitants en Europe (*).

Par ailleurs, avec l’augmentation du nombre des divorces, la baisse de la natalité (y compris en France) et une individualisation grandissante de la société, les ménages constitués d’une seule personne devraient exploser. Déjà, ils constituent un peu plus d’un tiers (33,9%) des foyers européens, d’après Eurostat, l’organisme des statistiques de la Commission européenne.

Enfin, les travailleurs, notamment chez les jeunes, aspirent de plus en plus à un meilleur équilibre entre leur vie professionnelle et leur vie privée. Plus de la moitié (51%) des salariés souhaitent aujourd’hui que leur entreprise leur offre davantage de souplesse dans les horaires et modes de travail, selon le cabinet de conseil en ressources humaines Mercer.

Des sièges sociaux éclatés en plusieurs petites entités

Le vieillissement de la population, la congestion des villes, l’habitat en solo, la demande de plus de flexibilité, mais aussi la difficulté pour attirer des talents et les préoccupations environnementales, tout ceci va transformer l’immobilier de bureaux, estime Cushman & Wakefield. Les grandes entreprises ne vont plus pouvoir disposer d’un seul et imposant siège social, dans lequel sont regroupés tous les services et généralement situé en périphérie des agglomérations. Elles vont devoir éclater leurs centres de décision en plusieurs petites entités localisées au cœur des villes. Certains d’entre eux pourraient même mêler habitations et bureaux, afin de permettre aux salariés de travailler au plus près de leur lieu de travail.

Ce retour dans les centres urbains pourrait être facilité par les places laissées vacantes par les parkings et les stations-services devenus inutiles avec la baisse du trafic automobile dans les villes et par les galeries marchandes n’ayant pas su rivaliser avec l’essor de l’e-commerce. « Les espaces de bureaux auront toujours leur place dans l’organisation de l’entreprise, mais dans une perspective différente », conclut Cushman & Wakefield.

(*) Kiev (3 millions d’habitants en 2030), Lisbonne (3,1 millions), Athènes (3,2 millions), Milan (3,2 millions), Berlin (3,6 millions), Rome (4,4 millions), Saint-Pétersbourg (5,6 millions), Barcelone (5,8 millions), Madrid (6,9 millions), Londres (10,2 millions), Paris (11,7 millions), Moscou (12,8 millions).